テナントビル貸主としてコロナ禍に対応すべき重要ポイント
テナントビルなどの不動産をお持ちの貸主様向け
コロナ禍に伴い、テナントの退去が相次ぎ、また新たなテナントが入りずらい、
など問題をどう対処すべきか
いくつかのポイントごとにツクルラボがお勧めする事例や新しいスタイルをご案内します。
この事例は飲食店舗で比較的新しい内装及び設備だった場合となります。
事例１ その解体工事、本当に必要ですか？？
①原状復帰に伴うスケルトン解体工事については、貸主側の指定業者にて施工提案→☆実際は施工しない可能性含む☆
→貸主指定業者のメリットあり。その為に、貸主・借主 双方納得の解体工事の範囲と費用を確定させる事
※貸主指定業者となると、敬遠する借主が多いことは事実です、しかしその理由は高額になるから。
不動産管理会社や貸主へのバック（お金）が発生したために高額になることも多く、また解体工事業者も指定業者となると競争原理が働かず、定価以上の価格設定をすることもある。
まず大切なのは、不動産管理会社や貸主の立場で退去費用にまで利益を求めないことと、施工業者を必ず競争させることが大切です。
②スケルトン解体工事の費用が確定したら、施工費用相当額を保証金から差し引き保証金返還、もしくは不足分を支払ってもらい、賃貸借契約の解除解約とする。
→賃貸借契約に別途上記の経緯などを記載した書面を１枚でよいので作成し添付する事。その場合、居抜きでの貸出も可能な条項を記載する事。
借主からそれはずるいのではと思われることもありますが、今回の提案は借主にとっても一番費用が掛からない方法だと理解してもらう必要があります。
貸主はこの先すぐに埋まるかどうかわからない空きテナントを保有し続けるリスクがあります、貸主の責任で居抜きを延長したり造作を一部活用することで、無駄な解体工事費用を削減するなどの対処は、新旧テナント借主にメリットがある行為です。
※当初の契約書面から内容を変更することを敬遠されるオーナー様も多いですが、そもそも不動産屋さんが準備した一般的な書面のままだったり、時代遅れの契約書面がとても多いです。不動産屋さん任せでなく先の事をきちんと踏まえ契約書面は都度更新することをお勧めします。
③居抜きを視野に入れた貸出情報の登録
→不動産管理会社と居抜き仲介業者任せでは新しい入居者は決まりません。きちんと協力していただける業者を見極めましょう。
※利幅の高すぎる居抜き業者も多く、不動産管理会社として居抜き業者を敬遠されている事もあるようです。
まとめ
退去者が居抜きのまま次の借り手を見つけるには、時間が足りないことが多いのです。実際に良質な物件でもタイミング合わず泣く泣く解体します。
その居抜きの募集期間を貸主（オーナー）の責任で募集延長することと、借主は買取請求権は放棄し、賃貸借契約を解除する。
借主は解体費用を持ち出す必要がなくなり、手間や不安からいち早く解放されます。（原状回復がうまく完了し、保証金がきちんとかえってくるのだろうか、と皆不安なのです）
貸主は次期テナントの募集に対し、選択肢が増える事と、もし居抜きが決まった場合、空いていた期間賃料相当分を担保した原状回復工事費用から捻出できる。
最重要ポイント☆
この事例を確実に成功させるためには、適正価格（優良な施工会社による費用算出）での原状回復工事・スケルトン工事の見積積算ができるかどうか、
その費用を一定期間見積金額通りで施工する約束（見積もり有効期限の延長）が大切です
現在、コロナ禍の最中で解体需要が増加したことで質の低い新規参入業者やお客様の足元をみて高額な請求をする業者が実際に増えております。要注意です。
次期テナントが決まっても決まらなくても、すぐに解体を実施できるような信頼できる業者の確保は、ご自身の物件を守るためにも1社だけでなく数社情報収集すべきだと言えるでしょう。
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