店舗スケルトン 原状回復の費用削減の重要ポイント③施工範囲の交渉

2020年04月24日
店舗スケルトン 費用削減

店舗の退去に伴う費用は限りなく削減したいですね。

原状回復に伴うスケルトン工事・スケルトン解体工事・スケルトン返しと言われる施工をどのように削減できるかをご紹介します。


今回は、原状回復に伴うスケルトン工事や修繕工事の施工範囲や内容についての交渉のポイントをご紹介します。

テナントなどの賃貸物件を退去する場合、賃貸借契約書に記載の原状回復義務の項目の通りの施工をし引き渡しをしなければなりません。

しかしながら、その契約書に記載の内容は、実際には細かな項目の明記はありませんので、どこまで施工したら良いかわかりませんよね。

特に個人オーナー物件や小規模ビル、古い建物に入居の場合は、この原状回復する範囲が明確でない為にトラブルになる方々が多いようです。


基本的なルールは、

借りた当時の状態に戻す。

自分たちで作った造作物や設備は全て撤去する。

もともとあった設備や施設に関わる部分を変更した個所はもとに戻す。

となっています。


全部解体して、スケルトンにするのであれば減額の余地はありませんので
ここで、提案をすべきなのです。

造作買取請求権という法もあるのですが、テナントの賃貸借契約書には買取請求権を排除する特約が記載されているため認められません。

なので、買い取っていただかなくて結構なので、残しても良いかどうかを交渉するのです。


交渉で、残すことが採用された過去の事例はこちら

〇入口のサッシ、もしくは自動ドア

〇年式の新しい空調設備

〇飲食店の外部ダクト

〇新しくしたトイレ一式

〇新しくした手洗い、洗面所一式

〇内装の天井・壁・床全て

〇照明設備

〇お店全て


成功のポイントは、残したことで大家さん・貸主・管理会社にメリットがあるかどうか。

これは次のテナント誘致に有利に働くかどうかです。

とても古い建物であれば、せっかく付けたサッシを撤去して古い仕様のものに付け替えたところで、また次のテナントは交換します。

エアコンがついていたら、貸しやすいかもしれない。

トイレ室がもともとなかったのに、のこしてあれば次のテナントは内装費用が軽減されるから入りやすいかもしれない。

このあたりを突く交渉をすべきなのです。

そこで! 交渉はご自身でなくて別の方が良い。一番うまくいくのは不動産管理会社さんが前向きに検討して貸主さんに交渉してもらえると成功率が高いです。

次に、スケルトン解体・スケルトン返しをする施工業者さん(できれば解体屋さんじゃなくて、スケルトン専門・原状回復に精通している業者や建築会社)がベストです。

貸主さんにとって少しでも有利な情報を流す立場として、借主よりも専門の業者さんの方が良いのです。


交渉して、一切認められなくても諦めてはいけません

次にできることは、スケルトン解体したあとの補修項目を最大限削減することです。

これはかなり重要なポイントです。必ずすべき内容です!


別のページでも紹介しましたが、原状回復に伴うスケルトン工事・スケルトン返しは、解体と処分をすれば完了するわけではありません。

必ず設備工事(水道工事・電気工事他)が発生するのと、少なからず補修工事が発生します。

その付帯工事をいかに軽減するかどうかなのです。

原状回復に伴うスケルトン工事と担当する会社が決まったら、

3社(貸主・借主・施工業者)で事前に施工内容と範囲を確認する機会を設けるのです。

その時は、施工業者さんと話をしておき自分たちではこの範囲まで対応はするけれど、ここから先のラインは施工したくない、自分たちで負担はできないと線引きをしておくことです。

このラインは実際にはあいまいな部分もあるので、交渉することが決して強引な要望を出しているわけではないので、業者さんの言葉・力をかりて是非取り決めてください。


この交渉が無いと、スケルトン施工後のチェックの際に、あれもこれもと補修項目を突き付けられてしまったり

退去日の期日目前で慌てて対応しなければならなくなって、

結局業者さんにも高い追加費用を請求されるなんてことが往々にして現実になってしまうのです。


結論

的確な施工範囲・施工内容を施工業者と共有する。出来る業者に依頼する。

共通認識をもって交渉をする、代行してもらう。

ことで少しでも削減になることは間違いないでしょう。